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房屋买卖法律知识大全
2020-03-11 07:25发布人:和记娱乐 来源:和记h88

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  赢了网 s.yingle.com 遇到法律纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问 房屋买卖法律知识大全 房屋买卖法律知识大全 房产中介的业务分两块,租赁和二手房交易。如果要贷款买二手 房, 一般按房子的评估价按一定成数办理, 大部分银行之前的要求是, 房龄加贷款年限不超过 30 年,卖主年龄加贷款年限不超过 65 岁。 房子有几个支撑价格区别的硬指标:楼层、电梯、朝向、结构、 通风采光、是否有黑房、房龄、居住、物业、水电气、装修。顶 楼,比如 8 楼的 8 楼(简称 8/8),或 9/9,无电梯,一梯多户(6-8 户) 楼道黑、 楼梯陡、 厨房厕所窗户朝走道、 朝向不好(东或西)、 有黑房、 房龄老(90 年代初 80 年代末)、没有物业、容积率高。家里有老人, 爬楼不方便,朝向不好,通风采光差,有黑房意味着东西容易长霉, 顶楼意味着夏天热冬天冷,厨房厕所朝向走道,意味着楼梯间充满油 烟和粪香、墙面油迹斑斑。 一、 产权情况 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 房屋产权指房产的所有者按照国家法律所享有的, 也就 是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、 收益和处分的。 房屋产权的类型有很多, 包括: 私产房(合)、 公产房、经济适用房、房改房、集资建房等;房屋的产权性质不同, 其价值也不尽相同。 日常交易中 “私产房” 最为常见, 私产房的权属证件有两个, 俗称两证:《房屋所有权证》《国有土地使用证》;也有老百姓称三 证的,其实是指两证之外另加一本《国有土地使用纳税证》。 我们在查明房屋产权时要要注意以下情况: 1. 有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅建房、社区配 套用房、违建房等; 2. 产权是否登记?如预售房、抵押商品房未登记等; 3. 产权是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件; 4. 产权有无纠纷?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的 房屋等; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 5. 有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强 制拍卖、遗失补办后发生过转让; 二、 房屋外部情况 1. 地段及繁华程度:地段是房屋最重要的固定属性,也是所有 购房者在购房时都很关注的,买家一但圈定了一定的地段区域,需求 较难引导;选择哪一区域、市区还是郊区主要围绕客户的需求而定。 2. 交通便捷程度; 交通是买房者会考虑的重要因素,包括公 汽、轻轨、地铁、轮渡等公共交通的线数,与市内各主要区域及上 班所在地联系的广泛程度,从房子所在地到各公交点的距离,公交工 具运行起止时间、运行速度、是否经常堵车、票价等都是客户会盘算 的细节。四通八达、进出方便、经济实惠,居住的便利性才能得以体 现; 3. 公共生活配套:调查公共生活配套应关注以下各要素; 1) 教育设施:托儿所、幼儿园、小学、中学的交通便利、级别 等; 2) 医疗卫生设施:医院、卫生站、社区门诊等; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 3) 文化体育设施:公园、体育场、综合文化活动中心等; 4) 商业服务设施:商场、超市、集贸市场、药店及其他第三产 业设施; 5) 金融邮电设施:银行、邮局等; 6) 行政管理设施:街道办事处、、居委会、房管机构等。 4. 周边: 查看小区的要从以下几个方面入手: 1) 安全性:小区是否封闭、安全防盗措施等; 2) 小区规模、绿化覆盖率、景观布局、楼间距等; 3) 内部生活配套,会所设施(健身、娱乐)、教育、停车、购物 等; 4) 物业管理:管理状况,服务质量、收费。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 5) 环保情况: a) 卫生状况:关注社区居民生活习惯、卫生现状。生活垃圾处 理情况、给、排水是否通畅、有无雨季渍水等情况; b) 噪音:安静与否?有无临马、铁、餐饮、集市等? c) 用水:饮用水供水方式采用直接供水、水泵还是水箱? d) 空气:注意有无餐饮、工厂、垃圾站等污染; e) 其它:有无通信接收设施、高压变电装置等? 三、 内部情况 1. 户 型:户型的分类形式很多 1) 按照居室数量分类:如一居,两居,三居等; 2) 按照厅、卫数量分类:有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一 卫、三室两厅二卫(一卫),四室两厅两卫等; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 3) 按建筑形式分类可分为:平层户型、错层户型、跃层户型、 复式户型四类。 a) 平 层:又叫单平面层户型,是指所有的住宅功能位于同一平 面上的户型。是应用最广的户型形式,其最大优势在于所有功能都在 同一平面,因此它是最经济的户型,同时也是无障碍户型。缺点在于 室内空间不够丰富,建筑外形比较单调。 b) 错 层:错层是指不同使用功能不在同一平面层上,竖向错开 一定的高度,形成多个不同标高平面的户型。解决了厅、室、卫等功 能、 动静、 干湿的分区问题, 使住宅室内错落有致, 极富韵律感。 不足是错层降低了建筑结构的均一性, 在结构设计上为了达到建筑抗 震要求,必然会使建筑成本增加,最终会提高商品住房的售价。 c) 跃 层:跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型,各层之间 相对, 最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面 层上, 避免了卧室易受起居室干扰的问题, 给予人与别墅同样的感受, 而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。 最大缺点在于楼梯占用 户内面积。 d) 复 式;是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上, 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的 通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外,还具有良好的视觉效 果和给人丰富的空间感受,便于观赏室外景观,客厅的采光也会特别 好,而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、二层的回廊 设计造价较高,最终抬高了房价。 4) 无论何种户型,最好能最大限度的满足以下功能: a) 实用经济、功能分室; b) 面积适当、尺度适宜; c) 分区合理(动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区); d) 朝向合理、日照充足,光线充分; e) 通风良好。 2. 面 积:理想的房屋建筑面积,1 居室在 30-50 ㎡左右,2 居 室在 60-90 ㎡左右、3 居室在 100-130 ㎡左右。以 3 居室为例,理想 的面积为: 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 客 厅 :21—30 平方之间,开间不小于 3.9 米 卧 室 :12—15 平方之间,双人卧室开间不小于 3.6 米 卫生间、厨 房:4—5 平方米左右 储藏间、阳 台:5—6 平方左右 3. 楼 层:楼层是大部分客户都特别关注的点,而且对房屋的价 值影响较大。 1) 一般住宅按照楼层分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和 高层住宅,其中: 1-3 层为:低层住宅 4-6 层为:多层住宅 7-9 层为:中高层住宅 10 层及以上为:高层住宅 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 2) 客户选择楼层时一般会结合考虑以下几个因素: a) 通风、采光、日照情况; b) 家庭人口、年龄构成及健康状况; c) 安全性、生活的便利程度; d) 给、排水; e) 景观、; f) 住宅总层数; 4. 朝 向:房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题,特 别是在冬冷夏热的武汉。 但是,如何判断房屋的朝向呢? 1) 一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝 向;(如单元门朝南或北的为南北朝向) 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 2) 对于一梯多户的房屋,也可以房屋主要采光面所面对的方向 为房屋的朝向,如果主要采光面不是很突出,则以主卧室的朝向作为 房屋的朝向 ; 3) 按合理布局的设计,一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面 向南为宜;次卧室、厨房、卫生间、储藏间可次之 ; 4) 最佳的房屋朝向当然是南北向,东西向则是客户比较忌讳的 (如西向有建筑物遮挡稍好);如房屋为塔楼, 则朝向优劣排序一般为: 东南、西南、东北、西北(也就是俗称的金、银、铜、铁角); 5. 房屋结构:一般而言,房屋结构能够反映房屋的开间、空高、 采光、抗震、房龄等。房屋的结构分类一般有以下四类; 1) 砖木结构:这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其 中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架 采用木材。特点是:层数较低,一般在 3 层以下。1949 年以前建造 的城镇居民住宅,20 世纪 50~60 年代建造的民用房屋和简易房屋, 大多为这种结构。 2) 砖混结构:竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采 用钢筋混凝土楼板或屋顶板,少量的屋顶采用木屋架。 特点是:98 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 年以前的房屋基本上都是砖混结构,一般在 7 层以下,造价较低,但 抗震性能较差,正逐步被钢筋混凝土结构所替代。 从内部结构上来 看一般砖混的开间、进深的尺寸、层高、采光面都受到一定的不 是很开阔,没有明显的柱、横梁,较老的房屋能够从天花板上看到很 明显的条型预制板。 3) 钢筋混凝土:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、 屋架等, 是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等,是由 轻质砖或其他砌体做成。 特点是:结构适应性强抗震性能好,耐用年 限较长。一般 8 楼以上、98 年以后的房屋基本上都是钢筋混凝土结 构,从内部结构上看,即使是装修过的房屋仍能看到立柱或从吊顶的 层次中看到较明显的横梁。 4) 钢结构:主要承重构件均是用钢材制成。 特点是:建造成本 较高, 多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑, 如体育馆、 影剧院、 跨度大的工业厂房等。 6. 房 龄:房龄是指房屋从正式建成之日起至今的时间,是客户 非常关心的、对房屋价值产生重大影响的一个因素;如果办理抵押贷 款,也是银行审批贷款时非常关注的一个问题。有时房主为了让房屋 卖个好价钱也会刻意把房龄报“年轻”些。;置业顾问要了解房屋的 真实房龄可以采取以下方式: 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 1) 社区积累: 在日常社区时应对每一社区的房屋基本情况(包括 房龄)做细致的调查、记录,这是作为置业顾问的基本功;注意有些比 较大型的小区,分几期建成、或后期又有拆建的,有时房龄跨度会有 十几年的差异。 2) 产权证办证日期:如是商品房,正常办证、从未交易过,从 产权办理时间前推一两年时间,基本为此房的房龄; 3) 观察不易处:从房屋的外立面、楼道、楼梯台阶、厨房、 卫生间管道、水、电表等不易改变的地方的实际状况也可大致判断出 实际房龄; 4) 咨询相关人士:对于楼栋外墙面有过和内部有装修的房 屋, 可以从内部业主、 周围居民或房管部门那里确认房屋的线. 配 套:一般的房屋配套设施包括: 1) 给、排水: a) 给水系统:关注水量、水质、水压。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com b) 排水系统:包括生活污水、雨水等排水系统;要求安装正确、 牢固、不渗不漏、管道运行正常; 2) 用电:用电的便利与安全也是很重要的一个问题,包括导线、 配电箱、电开关、电表各部分的设计、使用状况等。 说明:我们常说的一户一表即一户 1 水表+1 电表。要注意的是 有的小区水、 电表是一个单元共用一个总表, 然后每户再有一个分表, 这不是实际意义上的一户一表。 3) 气:购买二手房时,房屋有无天然气、煤气供应管道是客户 较关注的一个问题, 其使用方便, 费用较低的特点是房屋的一个卖点。 4) 电话线、宽带线、) 电梯:用户对电梯的要求主要要是考虑安全可靠、舒适、方 便; 以上是二手房常用的一些配套设施, 部分较高档小区还设有以下 配套: 1) 采暖:近年,一些有条件的区域、单位或较高档的小区开始 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 采用供暧设备。分别有集中采暖、局部采暖、区域供热等; 2) 供水:除了供应自来水外,部分高端社区还供应热水,分质 供水(一套供应生活用水,另一套提供高质、净化的直饮水); 3) 楼宇智能化配套设施:即在建筑物内建立一个由计算机系统 统一管理的一元化集成系统,全面实现对通信系统、办公自动化系统 和各种建筑设备(空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、 公共安全)等的综合管理。 8. 装修程度:房屋的装修一般分为毛坯、简装、中装及精装, 但以上分级没有十分清晰的标准,按照行业惯例分类如下: a) 毛坯:是指新房交房后未作任何处理,如水电未通到位,水 泥地面、墙等,厨、卫尚不能投入使用。还有的是老式公房或住宅, 未做任何装修即入住的情况; b) 简装:是指水电铺设到位,地面铺瓷砖,白墙,铝合金以上 门窗,能够正常入住的标准; c) 中装:装修投入在 300 元/㎡-500 元左右,如包门、包窗, 木地板,有的有配套的家具,厨、卫有一定的装修,居住舒适; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com d) 精装:装修投入在 500 元/㎡以上的水平,一般具有明显的家 装设计元素,用材考究,体现出一定的装修风格,居住享受; 有的客户认为买到房后能按自己的生活习惯、 品味来装修是买房 后最快乐的事;也有客户认为装修是一件较烦琐的事情,劳力伤 财,而且没有经验很容易上当;部分中低端的客户喜欢买装修不 错可直接入住的房屋,一是省心,二是装修实在、成色较新的房屋的 相对性价比较高; 权证、金融基本概念 一、房屋产权的一般分类 1. 私产房: 是指私人所有的房产,包括中国、港澳台、海外侨胞、 在华外国、外国人投资建造或购买的房产,以及中国投资的 私营企业(私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司)投资建 造或购买的房产。住宅的产权,包括拥有权、占有权、处分权、收益 权归以上主体所有。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 2. 公 房: 使用权房,也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企 业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产 权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的 公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不 可售公有住房。 3. 经济适用房 : 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通 住房,以微利价出售给符合条件的家庭,它是具有社会保障性质的商 品住宅; 经济适用房只有本地人才可以购买,5 年内的经济适用房只能卖 给固定人群(即有资格购买经济适用房的人), 而且原则上只能按原价 出售,购得的产权性质仍是经济适用房。5 年后的经济适用房出售时 对人群、价格都没什么,但是得补交一次成本价,购得的产权是 商口房。5 年是以房产证到手时间或者契税完税证明所注时间为准, 哪个在前就算哪个的。2006 年 12 月以后买的的经济适用房,已经不 能卖了,如果卖要先卖给国家.还有就是要买经济适用房一些证明。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 4. 集体所有房: 是指城市集体所有制单位所有的房产。 即集体所有制单位投资建 造、购买的房产。包括乡产、军产、校产等; 二、房产交易相关名词 1. 《房屋所有权证》 是房屋产权登记机关颁发给人的凭证, 人依法凭证 行使房屋的所有权。 2. 《房屋共有权证》 是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的人的 凭证。共有的房屋,由人推举持证人收执《房屋所有权证》。其 余共有人各执房屋共有权证书一份。 房屋共有权证书与房屋所有权证 书具有同等法律效力。 3. 《房屋他项权证》 是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项人 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 的凭证。房屋他项权证书由他项人收执。他项人依法凭 证行使他项,受国家法律。 4. 《国有土地使用权证》 是房屋产权人对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证。 土 地的使用权性质一般分为出让步或划拨两种。 5. 土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出 让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 我国 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条, “土地使用权出让最高年限按下列用途确定: 1) 居住用地:70 年; 2) 工业用地:50 年; 3) 教育、科技、文化、卫生、体育用地:50 年; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 4) 综合或者其他用地:50 年。 5) 商业、旅游、娱乐用地:40 年; 6. 土地使用权划拨 是指无偿将土地拨发给使用者使用, 一般没有使用期限的限 制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经及土地管理部门 同意,补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 7. 房产评估 是指房地产专业估价人员,以房地产为对象,根据委托人不同的 估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的 基础上,对房地产价格客观合理地估计、推测和判断,此价格通常与 实际买卖成交价不同。 房产评估的目的一般有二个, 一是为买房贷款提供贷款成数的依 据(房地产抵押评估报告),二是为房屋买卖缴纳的税费提供依据(房 地产交易评估报告)。 8. 房屋产权过户 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 即房屋所有权的变更,是指原房屋所有权人通过买卖、继承、赠 与等方式将房屋所有权(包括房屋所有权和土地使用权)转移为他人 所有的过程。 9. 契 税 契税是指房屋所有权发生变更时, 就当事人所订契约按房屋成交 价(或评估价)的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。 它是对房 地产权变动征收的一种专门税种。 10. 个人住房按揭贷款 个人住房按揭贷款即买方在向卖方(或房地产开发商)购买房产 时,自己先交首期房款,其余部分由银行贷款垫付,并用所购买的房 产权益作为抵押,以后再按月贷款本息(月供)的一种贷款方式。 11. 贷款额度 又称贷款限额,贷款人一般会用不同的指标,对借款人的贷款金 额做出性。如:最高金额、最高贷款成数、最高金额等 指标。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 12. 贷款期限 是指借款人应还清全部贷款本息的期限。 贷款期限由贷款人和借 款人根据实际情况商定,但一般有最长贷款期限的。如个人住房 贷款期限最长为 30 年。贷款人可能根据住房的使用年限(寿命),借 款人的年龄等,对贷款期限作出。 13. 个人住房按揭贷款的分类 个人住房贷款按资金来源分类,可分为商业性贷款、住房公积金 贷款和组合贷款 1)商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款; 2)住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款,带互助性质,利 率比商业性贷款要低; 3)组合贷款是借款人所需资金先申请往房公积金贷款, 不足部分 申请商业性贷款, 即贷款总额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分 组成。 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 私产.一次性付款流程 (一) 过户前的准备工作: 1. 提前还贷:如交易所涉及的房屋存在贷款未还清,须办理提 前还贷手续,由客户自行办理; 2. 各交易中心销控岗统一与评估公司联系,出具评估报告; 1) 销控岗收到资料当天与评估公司联系, 评估公司 24 小时出具 评估报告; 2) 如在下午 4 点以后签收资料, 则第二天早上与评估公司联系, 评估公司 24 小时出具评估报告; 3) 权证如在周六、周日签收资料,则周一早上与评估评估公司 联系,评估公司 24 小时出具评估报告。 3. 《评估报告》出具后,通知权证岗领取过户资料,预约客户 办理过户手续; 4. 评估报告须由公司统一出具,连锁店不得自行办理。外派必 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 须办理外派手续;如未经审批自行出具评估报告,不论是否使用公司 出具的评估报告, 公司仍将从成单人个人收入和成单店店长店收入中 扣除相应评估费。 (二) 办理产权证及土地证过户手续 说明:部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过 户的程序; 1. 办理产权证过户手续(产权证进件);领取新的产权证(产权证 出件); 1) 办理产权证过户手续,需买卖双方同时到房产局办理,如卖 方产权人已婚,其夫妻双方需共同到场; 2) 权证岗协买卖双方将过户资料交由房产局过户窗口工作人员 审核,审核无误后收取相关资料; 3) 买卖双方按房产局的缴税时间缴纳相关税费(各区缴纳 税费的时间略有不同);过户具体费用的计算依据为评估价和成交价 取高值; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 4) 权证岗凭客户税费缴纳票据,领取《交易收件单》,收件单 由权证岗负责保管; 5) 房产证进件后,遵照各区房产局的时间节点,由过户人 员预约买方携带身份证原件、《交易收件单》到房产局领取《房屋所 有权证》; 2. 办理土地证过户(土地证进件);领取土地证(土地证出件) 1) 权证岗在协同买方领取房产证的当日,可协助买方到土地局 办理土地过户手续; 2) 由土地局过户窗口工作人员审核过户资料无误后,由客户缴 纳相关费用后,权证岗凭相关票据收件单领取土地证收件单,贷款的 客户,收件单必须由权证人员负责保管; 3) 土地证过户的资料如下: a) 土地证原件 b) 过户后的新房产证复印件 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com c) 契税及土地收益金复印件 d) 《 市存量房合同》原件 1 份 e) 土地登记申请表一份 f) 买方身份证复印份一份 g) 土地证过户的资料 4) 土地证过户的费用:33 元 (三) 结件手续 土地证收件单出件后, 连锁店可通知买卖双方办理物业交割及结 件手续。 三、 私产.商业贷款过户流程 (一) 基本流程 1、首期款齐、资料齐后,由销控岗为客户办理房屋评估; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 2、评估出件后,由各交易中心销控岗协同买方及配偶(行需卖方 同时到场)到银行进行贷款面签手续,三个工作日后,可得知面签审 核结果; 3、银行面签通过后,由权证岗预约买、卖双方(配偶),到房产 局办理产权证及土地证过户手续; 说明:部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过 户的程序; 4、办理完产权证过户后,领取产权证收件单,收件单收必须由 权证人员保管; 5、根据各区房产局的过户时间,由权证岗协同买方到房地 局领取《房屋所有权证》;产权证必须由权证人员保管; 6、领取产权证当天,权证岗即可协同买方进行土地证过户,领 取土地证收件单;收件单必须由权证人员保管; 7、根据各区土地避的过户时间,由权证岗协同买方到土地 局领取《国有土地使用权证书》,土地证收必须由权证人员保管; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 8、抵押资料齐备、抵押评估报告出件后,由权证岗协同买方及 配偶到房地局办理抵押登记手续; 9、根据各区的时间,抵押出件后,他项权证返银行,两证 返店后,由连锁店向买方客户交付两证。 备注:除需过户前需要办理贷款面签、两证出件后需要办理抵押 登记手续外,其它流程与一次性过户基本相同。 (二) 商业贷款资格 1. 18-60 周岁的具有完全民事行为能力人; 2. 城镇居民常住户口或有效的居留身份证明; 3. 男性不超过 60 岁,女性不超过 55 岁; 4. 交齐首期购房款; 5. 有稳定收入,有还款付息能力; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 6. 借款人月收入必须超过月供的 2 倍以上; 7. 借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物; 8. 所购二手房的产权明晰,符合市的可进入房地产市 场流通的条件; 9. 借款人、共同还款人和人不得在其他银行有贷款逾期记 录。 (三) 商业贷款受理的房产类型 1. 房屋结构:混合结构以上,厅室结构; 2. 房 龄:不超过 20 年; 3. 抵押房产面积必须大于 50 平方米;或在房产局备案的精装小 户精装小户也可; 4. 已购公有住房、经济适用房并符合上市条件或履合了批 准程序; 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 5. 未被列入拆迁公告或城市规划范围。 (四) 贷款成数和期限 贷款总额以成交价和评估价的低值作为标准值, 贷款成数不超过 标准值的 70%;贷款金额在 5 万以下不能办理贷款; (五) 还款方式 1. 贷款期不到一年的,采用一次还本付息方式; 2. 贷款期一年以上的,可采用“等额本息” 和“等额本金”两 种方式。 (六) “等额本息还款”与“等额本金还款”方式的比较 比较两种还款方式:从总还款金额这一结果指标上来看:相同的 贷款额度和贷款年限,“等额本金”比“等额本息”更节省利息。从 客户还款压力及使用资金的这一过程指标来看, “等额本金”对借款 人现阶段的财力要求较高,且前期还款压力较大。 所以不同的还款方式,只是为满足不同收入、不同年龄、不同消 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 费观念人们的不同需要或者消费偏好而设计。其实质,无非是贷款本 金的先还后还,造成贷款本金事实上的多用少用、长用短用,进而影 响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见,不管采 取哪种贷款还款方式,银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省 利息支出的实惠。因人而异、各取所需是选择还款方式的原则。 来源:(房屋买卖法律知识大全 ) 心怀.相关法律知识 ? 集 体 户 口 可 以 平 移 到 亲 戚 家 吗 买房需查看哪些证件 单亲孩子上学需要什么证件,怎么给孩子上户口 集 体 户 口 可 以 申 请 限 价 房 吗 业 主 委 员 会 与 物 业 管 理 公 司 之 间 的 法 律 关 系 办出国护照要户口本吗 英烈保草案:明确人民英雄的法律地位 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 房 屋 买 卖 税 费 的 计 算 方 法 沈阳市劳动争议仲裁的仲裁过程是什么样子的 身 份 证 复 印 件 的 签 注 书 写 方 法 开 发 商 “ 一 房 多 卖 ” 怎 么 办 办 准 生 证 需 要 什 么 东 西 , 有 什 么 作 用 如何书写仲裁答辩书 房贷的几种还款的方法 养老机构服务协议范本 上 海 补 办 户 口 本 材 料 及 程 序 最 新 ? 商品房买卖合同没有约定违约金和损失怎么办 武汉集体户口怎么办理 申 请 更 改 名 字 的 申 请 书 ( 2018 最 新 ) ? 对 商 事 仲 裁 结 果 不 服 可 以 向 法 院 起 诉 吗 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 物业公司维修房屋不及时,该不该退还物业费 没 有 户 口 本 的 可 以 在 异 地 补 办 身 份 证 吗 离婚后孩子户口怎么处理,离婚后孩子的户口需要迁出吗 换 领 身 份 证 必 须 到 户 口 所 在 地 吗 婚 房 不 仅 要 选 对 户 型 还 须 选 对 城 市 户口本打错字怎么办 合 伙 购 房 协 议 书 ( 2018 最 新 ) 书 写 格 式 2018 如 何 委 托 律 师 陪 ( 同 ) 购 ( 房 ) 办 理 户 口 迁 移 证 明 需 要 哪 些 证 明 材 料 工 商 银 行 申 请 住 房 贷 款 的 基 本 条 件 户口可以落到哥哥家吗 身份证遗失申报程序 套内墙体面积包括什么 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 离 婚 用 户 口 本 证 复 印 件 可 以 吗 领 结 婚 证 女 方 户 口 本 有 变 化 吗 房 屋 产 权 变 更 的 相 关 法 律 纠 纷 问 题 男方离异小孩归女方再婚时女方是初婚怎么领准生证 农村户口没土地怎么办 职 工 购 买 公 有 住 房 的 面 积 是 否 有 限 制 收 养 子 女 北 京 落 户 必 须 满 足 哪 些 条 件 企 业 破 产 后 能 否 申 请 仲 裁 什 么 人 可 以 申 请 购 买 经 济 适 用 住 房 多大能自己办户口本 迁 户 口 后 户 口 本 在 哪 里 办 申 请 个 人 住 房 贷 款 需 要 哪 些 流 程 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? ? ? 私自抱养户口新政 2018 非农户口有什么好处 办 理 房 屋 租 赁 登 记 手 续 应 提 交 哪 些 文 件 人 才 市 场 的 户 口 是 集 体 户 口 吗 分 户 口 申 请 书 ( 2018 最 新 ) 书 写 格 式 2018 已购公房买卖如何纳税 再 婚 准 生 证 申 请 书 ( 2018 最 新 ) 模 板 ? 业 主 对 实 测 面 积 有 异 议 怎 么 办 如 何 书 写 劳 动 仲 裁 申 请 书 ( 2018 最 新 ) ? 两 部 门 拟 规 定 (2018) : 医 药 代 表 不 得 承 担 药 品 销 售 任 务 商 品 房 的 销 售 面 积 如 何 确 定 国企可以牵户口吗 非 农 户 口 农 村 房 子 拆 迁 是 否 会 有 赔 偿 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 如 何 委 托 律 师 陪 ( 同 ) 购 ( 房 ) 最 新 中 华 人 民 共 和 国 立 法 法 全 文 入职身份证检查程序 开 发 商 违 约 延 办 产 权 证 , 应 承 担 违 约 责 任 怎么更改户口簿信息 上海可以跨区仲裁吗 户口迁移证办理程序是什么样的,需要哪些材料 公司怎么办理集体户口 身 份 证 过 期 重 新 办 理 程 序 身 份 证 丢 失 后 的 处 理 程 序 火 灾 事 故 赔 偿 案 例 及 分 析 女方迁出户口需要什么证件,需要男方身份证吗 长 时 间 不 办 销 户 口 有 什 么 后 果 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 非 农 户 口 农 村 拆 迁 能 分 到 赔 偿 金 吗 农 村 低 保 申 请 条 件 及 程 序 手里握市中心房也烦恼是卖了划算还是出租有理 户口拆分手续有多少 非 农 户 口 可 以 买 合 作 医 疗 吗 购房十戒 无 身 份 证 儿 童 乘 飞 机 的 程 序 晚交取暖费有滞纳金吗 购房者知多少 异地居住证明范文 2018 打印户口本必须本人吗 按 揭 购 买 的 房 子 , 退 房 流 程 是 啥 样 的 离 婚 了 没 房 子 户 口 怎 么 办 再 婚 的 夫 妇 是 否 可 以 生 二 孩 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com ? 房 产 中 介 不 能 代 理 房 屋 买 卖 双 方 别 人 冒 用 我 身 份 证 注 册 为 股 东 怎 么 办 房屋订购书的性质 集体户口可以上车牌吗 什么是空挂户 物业管理纠纷处理 怎么注销前妻的户口 户 口 挂 靠 对 户 主 有 影 响 吗 购 买 了 无 销 售 许 可 证 的 房 怎 么 办 年 河 南 省 工 伤 赔 偿 标 准 (2018 年 ) 身份证办理程序 收 房 时 要 注 意 房 屋 的 保 修 期 学前教育专业考哪些证 外 地 户 口 可 以 在 北 京 领 结 婚 证 吗 户口所在地怎么填 法律咨询 s.yingle.com 赢了网 s.yingle.com 法律咨询 s.yingle.com

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